房地产步入去库存时期，需求有待提振

    　　自2022 年起，商品住宅存量不断上涨，房价进入下行周期。截至2024 年4 月，商品房待售面积达7.46 亿平方米，同比增长10.79%。4 月当月新房和二手房价格分别同比下跌3.51%和6.79%，创下历史最大单月跌幅。在此背景下，去库存成为核心议题。政策随之调整，重点从“房住不炒”转向推动房地产高质量发展，消化存量和优化增量。2024 年5 月17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局推出宽松的政策组合拳，通过降低首付比例、下调贷款利率、提供融资支持等多方面措施提振住房市场，缓解库存压力。

    　　供需关系不断变化，政策从严格管控到宽松扶持2020 年，面对全国土地和二手房价格上涨，政府出台调控措施，以稳定房价，延续了2016 年以来的限制性措施，包括限购、限贷和限售。2020 年下半年开始，政府进一步通过“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度和土地供应“两集中”等政策，从供给端严格控制房企的负债和土地市场。随着市场环境变化，自2022 年以来，房价压力显现，新房开工量减少，市场需求疲软。尽管政府在2022-2023 年间频繁出台提振政策，包括降低贷款利率、调整限购政策、下调首付比例和提供金融支持等，但由于市场信心不足、经济增速放缓等因素，市场仍有压力。

    　　政策调控效果显著，基本面有望修复

    　　自2020 年以来，政府多次调整基准利率、降低贷款利率和放宽购房限制来调控市场。2020 年2 月，央行下调LPR 利率，刺激经济增长，带动市场显著反弹。2021 年下半年，随着政府加大对房地产市场的管控力度，房地产市场有所降温。政府在2022 年和2023 年通过降息、降低首付比例等政策稳定市场，板块估值得到修复。2024 年4-5 月，政策强调去库存，推出更大力度的宽松政策，供需两侧有望迎来修复。

    　　投资建议：改善性产品房企有望率先修复

    　　我们认为地产行业有望逐步筑底，板块估值或将跟随政策落地和基本面改善逐步修复。需求端，城镇化率仍然有较大提升空间，叠加宽松政策后改善性需求的释放，需求有望持续修复；供给端，政策继续坚持“因城施策”，强调消化存量房产，“以旧换新”政策逐步在各城市中展开，有望盘活房企资产。建议关注资金实力较强、土地储备优质充裕的国有企业，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场有望在新一轮周期中持续增长，建议关注二手房交易龙头企业。

    　　风险提示：（1）政策调整滞后性风险；（2）房地产市场下行风险;（3）房企流动性风险加剧