二、降低存量房贷利率对房地产市场的影响

（一）从社会经济层面分析

降低存量房贷利率能够有效的解放资金，增加居民消费，根据消费心理学的研究，人们的消费行为受到多种因素的影响，其中一个重要因素是收入水平。一般来说，收入水平越高，消费水平越高，而且人们的消费结构也会随着收入水平的提高而发生变化，从满足基本生活需要向追求更高品质和更多体验转变，所以降低存量房贷利率能有效的刺激消费。

降低存量房贷利率能够有效解决就业问题，一方面，通过降低购房者的还款压力，增加其可支配收入，刺激其消费需求，从而带动相关产业的发展，增加就业岗位。另一方面，通过降低银行的资金成本，增加其信贷空间和意愿，为实体经济提供更多更优惠的融资支持，尤其是对中小微企业和民营经济等弱势群体，缓解其融资难融资贵问题，促进其稳定发展和创新创业，扩大就业规模。

因此，在存量房贷降低后，购房者有可能会增加对教育、文化、娱乐、旅游、健康等方面的支出，提升自己和家庭的生活质量。这对于促进消费结构升级和扩大内需具有积极作用。且降低存量房贷对于民营经济发展以及增加就业等方面具有重要意义。整个市场经济的复苏能够有效带动房地产市场的复苏。

（二）从房地产供应端分析

降低存量房房贷利率，有业内人士估算，存量首套住房商业性个人性住房贷款利率调整后，平均降幅大约在0.8个百分点，以100万元，25年期，原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。对于部分无法承受高房贷的部分业主，经过本次调整，对于是否出售房产有了新的选择，所以降低存量房房贷利率能有效减少了二手房市场的挂牌量。

同时在2023年1-7月，全国司法拍卖房产市场（以下简称“法拍房”）挂牌284323套；挂拍额4269.73亿元；成交量80323套，成交率28.25%；交易额1478.34亿；成交折扣率平均80.42%。与2022年1-7月相比，全国法拍房挂拍量同比增长16.92%，成交量同比增长8.29%，成交金额同比增长7.12%，平均成交折扣率同比减少3.65个百分点。

从上表可以看出法拍房市场还处于上升阶段，且成交折扣率越来越高，究其原因是大量业主不堪房贷压力而选着断供，本次存量房贷利率的降低，能有效解决一部分业主的还款压力，从而减少法拍房的挂牌量对房地产市场的冲击。

（三）从房地产需求端分析

1、推动购房要求

存量房贷利率下调也会降低购房者还贷压力，提升购房的具体可负担性。这将会刺激性购房要求，尤其是针对经济压力比较大的购房者而言，更可能挑选进入市场购房，进而推动住房的销售业务。

2、提升房地产业自信心

存量房贷利率下调说明政府部门针对房地产市场扶持力度提升，这将会提高购房者针对市场行情走势的自信，进一步刺激性购房激情。它也有可能为投资者产生买了住房得到租金回报率的提升预估，进而吸引更多投资人投入市场。

3、推动市场供需关联的改变

存量房贷利率下调将吸引更多购房者投入市场，提升购房要求。这可能造成市场供求关系的改变，进而推动住房价格上涨，尤其是在供货比较有限的大都市相应区域。

4、提升购房融资方式

存量房贷利率下调都将提升购房融资可行性分析和诱惑力，这也许促使大量购房者可以通过借款等形式购买房产。这将会增加购房市场人气值，进一步推动房地产市场发展趋势在重重加码的利好政策下，需求端部分有购房需求的群体有所观望，本次存量房的利率下降，让观望的群体看到了楼市回暖的信号，可能选择及时入场。对于有着改善需求的购房群体，由于原本住房的贷款成本降低，有了购买二套房的底气，也能有效增加房地产市场需求。

三、未来房地产市场的发展趋势

综上所述降低存量房贷的政策对房地产行业、银行和正在还贷的居民们好处还是很大的，既减轻了居民的还贷负担，还刺激了消费、刺激了经济，也有利于稳定楼市，能有效解决居民消费降低和楼市供需失衡，是提振楼市的一剂良药，对房地产市场有着积极正面的影响。

（国策重庆分公司 王川）

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