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　　来源：债市新评

　　昨晚金地公告称：公司董事长凌克先生因身体原因于近日申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。今天二级市场金地迎来股债双杀。股票以跌停收盘，而多支债券跌幅超过20%，金地今天也带动整个地产板块的下跌。

　　原董事长凌克先生今年64岁，距离退休年龄还有1年，因身体原因辞职，二级市场为何反应如此激烈？凌老先生执掌金地25年，属于金地灵魂人物，这次离职放在以前可能不一定有如此激烈反应，但如今金地正面临着自成立以来非常困难的时期，此时凌老先生的离任，有点少了主心骨的无助感吧。

　　曾经的“招保万金”，排名靠前的金地一直以稳健著称，这里面离不开凌董的个人经营理念。2021年，凌克说“我司不‘唯规模发展论’，而是更加看中销售规模与利润总额的平衡发展”。这也使得金地虽然在规模上被其他房企超越了，但总体稳扎稳打，经营平稳。

　　稳健也反映在财务数据上，如下图所示，从2020年到2023年6月，金地的资产负债率一直在往下行，净负债率也在不断下降。这也使得金地一直处在绿档房企行列。

　　在有息负债中，短期借款从2021年的40.37亿降到了2023年6月底的13.04亿，与此同时，长期借款从442亿增加到598亿。这种短期降，长期增的调整有利于财务的稳健，可以使得企业的资金期限和项目期限更加匹配，减少资金期限错配的风险。

　　2023年以来，整个地产行业销售低迷，金地的销售也不能幸免。但从8-9月开始，预售金额开始有企稳的迹象，理论上讲这对于稳住公司二级市场的价格是有利的。但事实却与此相反。

　　为何会这样，是市场过度悲观了？还是金地确实有很大隐患？

　　虽然最近一段时间传出金地在各地裁员的消息以及部分楼盘未按期交付的报道，这些在我看来都属于正常现象。目前行业不景气，节衣缩食是必须立刻要做的事情，开源难就必须要节流。企业适当的收缩是为了更好的渡过寒冬。

　　金地目前最大的问题在上面《不同类别有息负债比较》一图中可以反映出来。除了上面讲的调整了短期负债和长期负债的结构外，应付债券规模直线下滑，从2021年的近400亿规模，降到了2023年6月底的90亿左右，而与此同时一年内到期的非流动负债长期停留在400亿左右，短期偿付压力很大。

　　债券融过来的资金在使用方面相对比较灵活，规模的下降说明灵活的借款都到期了没有获得续借。债券市场融资基本停滞，短期偿付压力并未减少，在没有灵活资金融资渠道的情况下去解决400亿的到期负债，难度很大。因为此时账面现金只有461亿，不足以支付所有到期负债（剔除运营资金后不足），销售方面又比去年同期下滑了25.23%，销售回款压力也比较大。

　　从下图可见，现金资产比率（现金/总资产）从去年6月份开始拐头向下。

　　所以金地目前主要面临的还是资金的流动性风险。如果能够在二级市场重新获得债券融资或者定增融资的话，会大大缓解目前的资金压力。

　　2023年9月16日，金地发布公告称：为支持公司业务发展，拓宽公司融资渠道，增强公司可持续经营能力，公司正与股东深圳市福田投资控股有限公司（以下简称“福田投控”）商讨，福田投控根据区域发展的需要研究为公司在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施。

　　福田投控持有的股权比例仅为 7.79%，比例较少，落实到支持金地的力度上不会很大。所以这则公告安抚市场的意义更大，但目前的二级市场基本都是机构投资者，大家还是想看到能切实稳住企业发展的东西，否则只能用脚投票。

　　福田投控持有金地集团 7.79%的股权，位列第二大股东，这也反映了金地的一个劣势，股权过于分散，没有实际控制人，较难获得来自股东的支持。

　　尽管如此，金地到目前为止，还没有到只能站在“暴雷”的队伍里的时候，努把力可能还有机会挺过去。