转自：上观新闻

近日，无锡在全国范围内首次试水住房跨城“以旧换新”，记者从无锡市梁溪区了解到，截至8月13日，梁溪城发集团已收到15套左右来自苏州和常州的以旧换新客户诉求的房源登记。

此次“以旧换新”由无锡市梁溪城市发展集团有限公司（以下简称梁溪城发集团）发起，此前已推出过两批次项目。

根据政策，新报名参与“以旧换新”的二手房业主，只要是在无锡、苏州、常州等城市拥有自有物业，均可参与，并在无锡市梁溪城发集团下属控股楼盘换购商品住房。目前，参与换购的新建商品房项目共有7处，均位于梁溪区范围内，其中包括5处在售楼盘以及2处在建住宅地块，类型囊括合院、叠墅、小高层等多业态产品，在建项目预计将于今年入市。

“跨城换新”，操作流程与普通以旧换新基本无异。梁溪城发集团副总经理、梁城美景公司董事长侯玉强介绍，苏州和常州等城市范围的置换业主或需置换即将上市楼盘的业主，先通过线上登记，再到各意向换购楼盘营销中心报名，填表并缴纳意向金。“然后我们会去现场对旧房进行查看，如果符合要求就可以进行收购。” 侯玉强表示，旧房价格方面，将由第三方机构进行评估。如果双方对评估价格认可，就可以进行下一步的新房交易；如果双方有一方对价格不认可，置换交易就此结束。

今年4月开始，无锡陆续推出两批次住房“以旧换新”项目，效果不错。仅一个月时间，首批次就有超过40位换房人完成了交易。截至7月底，相关咨询超过2000组，完成“以旧换新”登记的超过600组，最终成交的超过140组。此外，还有不少客户提出，能否扩大范围、放宽限制等。部分反馈也反映在了此次政策的变化中,比如新政提出，将支持一换一、一换多、多换一，即一套二手物业置换一套新房或多套新房，多套二手物业置换一套新房，存量二手物业总价不高于新购房源总价的60%即可。

自各地推出住房“以旧换新”项目以来，市场反响颇为热烈，有跨城置换需求的也不在少数。在无锡工作的苏州人过先生是此次“跨城换新”的报名者。过先生目前工作稳定，已计划在无锡定居，但直接购房压力较大。他曾在昆山购房，此前也曾考虑先出手二手房再购置新房，但无论是交易周期还是折价幅度都让他有点难以接受。“如果按照新政能够直接‘以旧换新’，成交应该很快，再加上公积金等，还款基本上没什么压力。”过先生说。按照惯例，当地“以旧换新”的成交周期一般不超过1个月。

客户有需求，对企业来说，也有利可图。比如，侯玉强还给出了一组数据，“以旧换新”推出至今，实际成交合同140多套，累计新房销售总价超过4亿元，旧房收购总价约2亿元，完成现金回收超2亿元，占比约50%。“目前看效果超过预期。按照规定，我们要求旧房价格占比不高于新房60%，但从实际操作来看，很多客户置换达不到这个比例。因此，我们的现金流增加比预期要好。”侯玉强说。

此外，旧房收购后，一般用于租赁。无锡前两批住房“以旧换新”中，大部分房源都位于梁溪区。而梁溪区是无锡的主城区，近年来随着产业不断提升和外来人才导入，租赁市场相对热门。同时，梁溪城发也和相关金融机构进行对接和合作，保障了旧房资产的后续运营。侯玉强表示，“房源资产运营之后，产生现金流可以进行二次社会化融资，同时融资的金额和周期相对都比较优惠，也能为企业正常运营和资产规模扩大提供有效保障。”

侯玉强认为，“跨城换新”的较大难点在于后续的运营和管理，尤其是成本会相应增加。好在，在此前的项目操作中，当地已积累起一些经验。接下来，跨城换新后，短期来看，旧房就投入租赁市场。“我们已经跟相关公司进行了交流，后续将委托他们帮助管理和运营。”侯玉强表示，“整体来说没有什么大的障碍。”

“无锡的探索对于‘以旧换新’具有很好的启发。” 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，类似跨城的房产交换模式有助于人才和年轻人等在苏锡常等区域流动，其实这恰是“房随人动”政策的重要体现。过去几年，跨城购房的现象很多，包括环京、环沪购房等。他建议，在目前新一轮发展过程中，对于此类区域或者说城市群都市圈等领域，可以率先落实跨城“以旧换新”工作，系统性通盘考虑都市圈的“卖二手房换新房”工作。